Introducción
En muchos desarrollos inmobiliarios, el avance de obra “va bien”. Al menos eso dicen los reportes. Sin embargo, cuando llega el momento de revisar flujo, certificaciones o necesidades de capital, la realidad no siempre coincide con lo que se había comunicado.
Esta brecha entre el avance que se reporta y el avance que realmente se cobra o se puede cobrar es una de las fuentes más comunes —y menos visibles— de problemas financieros en proyectos inmobiliarios. Para dueños y directores, el riesgo no está solo en el retraso, sino en creer que se avanza cuando en realidad no se consolida valor.
Dos avances distintos que suelen confundirse
Uno de los errores más frecuentes en la gestión de proyectos es tratar el avance como un concepto único, cuando en realidad existen varios tipos de avance que no siempre están alineados.
Avance físico reportado
Es el porcentaje que se comunica con base en obra ejecutada: metros colados, muros levantados, instalaciones colocadas. Suele reflejarse en reportes semanales o mensuales y da una sensación visual clara de progreso.
Avance certificable y cobrable
Es el avance que cumple con las condiciones contractuales, técnicas y administrativas para ser certificado y, por lo tanto, cobrado. Aquí entran criterios como partidas terminadas, calidad, documentación y validaciones.
Cuando estos dos avances no coinciden, se crea una ilusión de progreso.
Cómo nacen las falsas sensaciones de avance
El problema no suele ser mala intención, sino falta de visibilidad integrada.
Reportar sin validar
En muchos proyectos se reporta avance físico sin cruzarlo contra:
- Partidas contractuales
- Estado de certificaciones
- Flujo proyectado
El resultado es un número que tranquiliza, pero no representa liquidez ni valor financiero inmediato.
Certificar tarde lo que ya se construyó
Cuando la obra avanza más rápido que los procesos de certificación, el proyecto parece ir bien, pero el flujo se queda atrás. Dirección descubre el problema cuando el capital empieza a tensarse.
Ejemplos reales en desarrollos inmobiliarios
Ejemplo 1: Edificio de departamentos
La obra reporta 55% de avance físico. Sin embargo, solo 42% está certificado porque varias partidas están parcialmente terminadas. El director asume que el proyecto está alineado, pero el flujo empieza a presionarse sin explicación aparente.
Ejemplo 2: Vivienda en serie
Se levantan estructuras rápidamente para “mostrar avance”, pero faltan instalaciones clave para cerrar partidas. El avance se comunica como alto, pero las certificaciones no acompañan el ritmo.
Ejemplo 3: Uso mixto
Cambios de diseño no documentados generan trabajos ejecutados que no pueden certificarse de inmediato. El avance existe, pero no se refleja en cobros ni en control financiero.
El impacto directo en la toma de decisiones
Para un director o gerente, confiar en un avance mal interpretado tiene consecuencias importantes:
- Se subestima la necesidad de capital
- Se retrasan decisiones comerciales o de financiamiento
- Se asumen compromisos con base en información incompleta
El proyecto no se detiene, pero la capacidad de reacción sí.
Avance sin contexto: un riesgo silencioso
Un porcentaje aislado no dice mucho. El verdadero control surge cuando el avance se analiza en contexto.
Lo que dirección necesita ver
Un sistema de visibilidad ejecutiva debe responder preguntas clave:
- ¿Cuánto de lo construido ya es cobrable?
- ¿Qué partidas están físicamente avanzadas pero financieramente detenidas?
- ¿Cómo impacta esto el flujo de los próximos meses?
Cuando estas respuestas no están claras, el avance se convierte en una narrativa optimista, no en una herramienta de control.
Del reporte operativo a la visibilidad directiva
El avance de obra no debería servir solo para informar, sino para anticipar decisiones.
Para lograrlo, es necesario:
- Vincular avance físico con partidas y certificaciones
- Alinear reportes técnicos con impacto financiero
- Mostrar desviaciones entre lo ejecutado, lo certificado y lo cobrado
Así, el director deja de preguntar “¿cómo vamos?” y empieza a preguntar “¿qué decisiones tenemos que tomar ahora?”.
Conclusión
El problema no es que el avance se reporte mal, sino que se interprete incompleto. Cuando no se distingue entre lo construido y lo cobrable, se generan falsas sensaciones de control que tarde o temprano se convierten en tensiones financieras.
La diferencia entre un proyecto estable y uno vulnerable suele estar en cómo se conecta el avance con la realidad financiera.
El avance de obra que se reporta vs. el avance que se cobra