Por qué medir el avance de obra solo en porcentaje genera decisiones equivocadas. Descubre sus limitaciones y cómo lograr visibilidad físico–financiera real.
Introducción
En muchos desarrollos inmobiliarios, el avance de obra se resume en una sola cifra: “vamos al 65%”. El problema es que ese porcentaje, por sí solo, rara vez explica qué tan sano está realmente el proyecto. Para un director o dueño de una desarrolladora, tomar decisiones estratégicas basándose únicamente en porcentajes de avance es equivalente a manejar mirando solo el velocímetro, sin ver el nivel de combustible ni las alertas del tablero.
El porcentaje de avance es una métrica cómoda, fácil de comunicar y aparentemente objetiva. Sin embargo, cuando no está conectado con el contexto físico, financiero y comercial del proyecto, puede convertirse en una falsa sensación de control.
El origen del problema: el porcentaje como herencia operativa
Cuando una métrica operativa se usa para decisiones directivas
El % de avance nació como una herramienta operativa para supervisión de obra. Sirve para comparar tareas ejecutadas contra un programa físico. El problema aparece cuando esta métrica se traslada, sin adaptación, a los niveles directivos.
Para un residente de obra, decir “vamos al 65%” puede tener sentido. Para un director general, la pregunta correcta es otra:
¿Qué implica ese 65% en términos de riesgo, flujo, ventas y utilidad?
El porcentaje no explica prioridades ni impacto
Dos proyectos pueden estar ambos al 60% de avance y tener realidades completamente distintas:
- Uno con partidas críticas ejecutadas y riesgo controlado
- Otro con avances en partidas secundarias y cuellos de botella por venir
El porcentaje no distingue qué se avanzó, en qué orden, ni con qué impacto financiero.
Las principales limitaciones de medir solo en porcentaje
1. No refleja el peso financiero del avance
No todas las partidas valen lo mismo. Un 10% de avance en estructura no equivale a un 10% en acabados menores. Sin un cruce con el presupuesto, el porcentaje puede maquillar desviaciones importantes.
Ejemplo real:
Una obra reporta 70% de avance físico, pero solo ha ejecutado 55% del presupuesto. Al entrar en la fase de instalaciones y acabados, los costos se disparan y el proyecto pierde margen sin previo aviso.
2. Oculta retrasos críticos mal secuenciados
Un proyecto puede “avanzar” en actividades no críticas mientras se postergan decisiones estructurales, permisos o ingenierías clave.
Ejemplo real:
Se reporta avance constante porque se trabajan fachadas y áreas comunes, pero la liberación de departamentos tipo se retrasa. Comercialmente, el proyecto no puede escriturar ni cobrar, aunque el porcentaje “se vea bien”.
3. No anticipa impactos en flujo de efectivo
El avance físico sin relación con el avance financiero genera decisiones tardías. Cuando el problema aparece en caja, ya es demasiado tarde para corregir.
Ejemplo real:
El avance va en 80%, pero las estimaciones aprobadas no corresponden al ritmo real de pagos. El desarrollador enfrenta un bache de liquidez justo antes de la etapa más costosa.
Por qué el porcentaje crea una ilusión de control
Datos simples para problemas complejos
El porcentaje es atractivo porque simplifica. Pero la dirección de un proyecto inmobiliario es, por definición, compleja. Reducir esa complejidad a una sola cifra elimina contexto, relaciones y señales tempranas.
Un buen sistema de visibilidad no pregunta “¿en cuánto vamos?”, sino:
- ¿Dónde estamos adelantados o retrasados respecto al presupuesto?
- ¿Qué avances ya generaron valor y cuáles solo consumieron recursos?
- ¿Qué decisiones de hoy afectan la utilidad de mañana?
Qué debería acompañar siempre al porcentaje de avance
Avance físico + avance financiero + impacto estratégico
Para que el avance sea útil a nivel directivo, debe verse integrado:
Avance físico contextualizado
No solo cuánto, sino qué partidas, en qué orden y con qué dependencia futura.
Avance financiero alineado
Qué porcentaje del presupuesto se ha comprometido, ejecutado y pagado, y cómo se compara con el avance físico real.
Implicaciones comerciales y de riesgo
Qué unidades pueden venderse, entregarse o cobrarse con el avance actual.
De reportes tranquilizadores a dashboards que alertan
El problema no es medir avance. El problema es medirlo mal. Un dashboard directivo no busca tranquilizar; busca hacer visibles las preguntas incómodas a tiempo.
Cuando la información se presenta de forma integrada, el porcentaje deja de ser un número aislado y se convierte en un indicador con significado estratégico.
El cambio de mentalidad que necesitan los directores
Medir solo porcentaje es cómodo. Gobernar proyectos con información integrada es exigente. Pero la diferencia entre ambos enfoques es la diferencia entre administrar obra y dirigir un negocio inmobiliario.
Los desarrolladores que escalan su portafolio sin cambiar su forma de medir terminan reaccionando tarde. Los que invierten en visibilidad toman decisiones antes de que el problema se vuelva estructural.
Conclusión
El % de avance no es el enemigo. Es la dependencia exclusiva de él lo que pone en riesgo a los proyectos. Cuando se le da más peso del que merece, se convierte en una métrica peligrosa.
La verdadera visibilidad no elimina la complejidad del proyecto, pero sí la vuelve legible, accionable y anticipable para la dirección.
Por qué medir avance solo en porcentaje es una mala práctica