Por qué decir “vamos dentro del presupuesto” suele ser una ilusión en proyectos inmobiliarios y cómo lograr visibilidad real del presupuesto comprometido y proyectado.
Introducción
En muchas juntas directivas de proyectos inmobiliarios se repite una frase tranquilizadora: “vamos dentro del presupuesto”. A simple vista, parece una buena noticia. Sin embargo, en la práctica, esa afirmación suele estar basada en una lectura incompleta del presupuesto, más cercana a una percepción que a una realidad financiera.
Para los directores y gerentes de desarrolladoras inmobiliarias, esta ilusión puede ser especialmente peligrosa. No porque exista mala intención, sino porque el presupuesto que se reporta no siempre es el presupuesto que realmente está en juego.
El origen de la ilusión presupuestal
Cuando el presupuesto se congela en el tiempo
En muchos proyectos, el presupuesto aprobado al inicio se convierte en una referencia estática. Se le compara contra gastos registrados, pero rara vez se actualiza con decisiones posteriores, cambios de alcance o riesgos activados.
El resultado es un discurso común: “no hemos rebasado el presupuesto”, cuando en realidad:
- Hay costos ya comprometidos que aún no se reflejan
- Existen partidas pendientes que se subestimaron
- Se han tomado decisiones técnicas sin evaluar su impacto total
Presupuesto comprometido vs. presupuesto real
Dos conceptos que rara vez se explican bien
Presupuesto comprometido
Incluye contratos firmados, órdenes de compra emitidas y acuerdos ya definidos, aunque todavía no se hayan pagado. Representa decisiones tomadas.
Presupuesto real (o proyectado)
Incluye todo lo anterior más:
- Costos futuros inevitables
- Ajustes por cambios de alcance
- Riesgos que ya se activaron, aunque no estén facturados
La mayoría de los reportes se quedan en el primer nivel. La dirección necesita el segundo.
El problema de reportar solo lo ejecutado
Lo que no se ha pagado también cuenta
Uno de los errores más comunes es evaluar el presupuesto solo contra lo que ya se ejecutó o pagó. Esto genera una sensación artificial de control.
Ejemplo real:
Un edificio de departamentos reporta 60% del presupuesto ejecutado y 58% de avance físico. El reporte indica “alineación”. Sin embargo, aún no se han contratado instalaciones especiales ni acabados clave. Cuando estos se incorporan, el presupuesto final supera ampliamente el monto aprobado.
En ese punto, el problema ya no es técnico: es financiero.
Cambios pequeños, impactos grandes
Cómo se acumulan las desviaciones sin que nadie las note
Los sobrecostos casi nunca aparecen como una sola decisión mal tomada. Surgen de:
- Ajustes menores aprobados en obra
- Cambios de especificación “sin impacto”
- Reprogramaciones que encarecen indirectamente
Cada decisión parece razonable de forma aislada. El problema es que nadie ve el impacto acumulado.
Ejemplo real:
En un desarrollo de vivienda en serie, pequeños cambios repetidos por unidad no afectan una casa, pero multiplicados por 120 viviendas reducen el margen del proyecto de forma significativa.
Cuando el presupuesto deja de ser una herramienta de control
De referencia financiera a formalidad administrativa
Cuando el presupuesto no se actualiza dinámicamente, deja de servir para dirigir el proyecto. Se convierte en un documento histórico que ya no refleja la realidad.
En este escenario, la dirección suele enterarse de los problemas cuando:
- El flujo de efectivo se presiona
- Se solicita capital adicional
- La utilidad esperada se ajusta a la baja
Para entonces, las decisiones correctivas son limitadas.
La importancia de la visibilidad directiva
Ver antes, no después
Un presupuesto bien gestionado no busca justificar lo ocurrido, sino anticipar lo que viene. Para eso, la dirección necesita visibilidad sobre:
- Presupuesto original vs. comprometido vs. proyectado
- Decisiones recientes y su impacto acumulado
- Desviaciones tempranas, no solo cierres contables
Un dashboard directivo no muestra más números; muestra dónde está el riesgo y por qué.
Ejemplos típicos en desarrollos inmobiliarios
- Vivienda unifamiliar: costos de urbanización subestimados que aparecen al final
- Edificios de departamentos: instalaciones especiales contratadas tarde y a mayor costo
- Usos mixtos: desequilibrio entre componentes que afecta el presupuesto global
- Naves industriales: ajustes de ingeniería que no se reflejan oportunamente
En todos los casos, el discurso inicial fue el mismo: “vamos dentro del presupuesto”.
Cambiar la conversación en la mesa directiva
El verdadero cambio ocurre cuando la dirección deja de preguntar:
“¿Ya nos pasamos del presupuesto?”
Y empieza a preguntar:
“¿Qué decisiones recientes están presionando el presupuesto futuro?”
Ese cambio de enfoque transforma el presupuesto de una ilusión a una herramienta de gobierno del proyecto.
Conclusión
Decir que un proyecto “va dentro del presupuesto” no es suficiente. La pregunta relevante es qué presupuesto se está midiendo y qué información se está dejando fuera.
Los desarrolladores que logran escalar con control son los que entienden que el riesgo financiero no aparece de golpe, sino que se acumula silenciosamente cuando no hay visibilidad real.
Por qué "vamos dentro del presupuesto" suele ser una ilusión