Due Diligence
En Compra de Terrenos Para Desarrollos Inmobiliarios
3 junio, 2021 por
Edición Infotools

Due diligence en compra de terrenos para desarrollos inmobiliarios

En el sector inmobiliario la confianza es el factor fundamental en cada transacción que se realiza. Cualquier previsión o garantía que se tenga es positiva para todas las partes. Los Due Diligence son una de esas auditorías dirigidas a inspirar seguridad.

Se trata de un tipo de auditoría que minimiza el riesgo en una transacción. En particular, se utilizan en el proceso de compra de terrenos para desarrollos inmobiliarios. Aunque también tienen otras aplicaciones.

Hoy te vamos a explicar en profundidad qué son los due diligence y qué incluyen sus informes. También te proporcionaremos una solución escalable y eficiente para implementarlos en tu constructora. Conozcamos entonces esta valiosa herramienta.

 
 

¿Qué es el due diligence?

Empecemos por definirla. El due diligence es un proceso de auditoría e investigación que realiza un comprador al adquirir una propiedad o terreno. El término se traduciría al español como “debida diligencia”, aunque suele usarse más su nombre en inglés. 

Al tratarse de una auditoría, se utiliza mucho esta práctica para evaluar terrenos que se usarán en desarrollos inmobiliarios. Esto debido a que esas compras son inversiones hechas para obtener una alta rentabilidad. Así, el comprador querrá minimizar riesgos. 

Nadie invertirá altas sumas de dinero para luego ver frustrada su posibilidad de recuperarlo y generar plusvalía. Hacer un due diligence da tranquilidad al comprador, entre otras ventajas. 

Como comentábamos, no solo se utiliza esta práctica para terrenos, existen otras aplicaciones. Pero en los terrenos para desarrollos inmobiliarios es en donde aporta más valor. Vamos a revisar cuáles son esas ventajas y por qué resultan tan valiosas. 


“El due diligence es una auditoría, en forma de informe, que se realiza sobre un terreno a usarse en un desarrollo inmobiliario.” 


Ventajas de la elaboración de un informe de due diligence inmobiliario

Conoce las ventajas de hacer un due diligence inmobiliario

Foto de CottonBro en Pexels, bajo una Licencia CCO


Toda inversión implica riesgos, pero toda inversión hecha a largo plazo es aún más riesgosa. A lo largo del tiempo, la situación puede cambiar drásticamente. Los imprevistos y cambios inesperados suelen ser costosos en términos de ganancias.

Para un desarrollo inmobiliario no solo se invierte mucho dinero, sino que se establecen compromisos múltiples. Compromisos con proveedores, constructores, inversionistas y hasta los futuros ocupantes del desarrollo a construir. 

Todos esos sectores quieren tener la seguridad de que están invirtiendo en un proyecto que llegará a feliz término. Es decir: que a lo largo del tiempo que toma hacer el desarrollo inmobiliario, se cumplirán los compromisos adquiridos. 

El due diligence otorga a los involucrados una serie de ventajas. Si bien estas no eliminan, sí reducen las posibilidades de que haya incumplimientos. Veamos las principales:

- Seguridad jurídica. El informe del due diligence garantiza que no existirán riesgos legales que disminuyan el valor del terreno a adquirir. También que se están cumpliendo los extremos legales y no habrá por tanto sanciones que lo afecten.

Más adelante vamos a profundizar en este punto, pero los due diligence deben ser muy cuidadosos con ese último punto. A veces la transacción se hace sin problemas, pero luego los compradores descubren trabas legales para hacer el desarrollo.

- Ahorro en sanciones administrativas o legales. Ligado al aspecto anterior, un due diligence bien elaborado le ahorra al comprador multas y sanciones. Recordemos que los Estados regulan, fiscal y legalmente, la compraventa de terrenos.

- Pérdida de arras o adelantos pagados. Un due diligence debe hacerse antes de un contrato de arras o algún otro tipo de adelanto. Así el comprador sabrá que está pagando un adelanto por una transacción que presumiblemente será exitosa.

- Detección a tiempo de problemas que puedan afectar la inversión. En general, el due diligence evita contingencias, restricciones municipales y otros problemas. Si se detecta a tiempo, el comprador puede tomar decisiones antes de perder dinero.


“Las ventajas de un due diligence son muchas. Casi todas se dirigen a evitar a tiempo los riesgos de una inversión fallida.”


¿Qué se verifica en una due diligence inmobiliaria?


Vistas esas ventajas podrías preguntarte por qué un simple informe da tantos beneficios. Para responder a esa duda debemos saber qué se verifica en una due diligence inmobiliaria. 

Revisemos uno a uno, de forma directa, los aspectos que deben evaluarse. Un informe de due diligence tiene que incluir cuatro análisis: 

  1. De mercado

  2. Técnico

  3. Jurídico

  4. Financiero

1. Análisis de mercado

- Evaluación del valor de la zona. Aquí se determina qué valor tendrá una propiedad de acuerdo a la zona en donde está el terreno

- Precios del mercado. En cada zona los precios son distintos, por ello también se evalúan los precios mínimos y máximos del lugar

- Demanda y oferta del mercado. Evaluar la zona para saber qué demanda hay en el lugar, y quienes la están satisfaciendo

- Definición del producto. Algo que surge naturalmente al evaluar el terreno

- Absorción esperada. De acuerdo con el nivel socioeconómico del lugar, se puede hacer una previsión de la cantidad de unidades que se venderán. Este cálculo suele hacerse en un periodo mensual.

2. Análisis técnico

Vale acotar que aquí no hay mucho en qué profundizar, se trata de un análisis meramente objetivo. Se evalúan las condiciones técnicas y topográficas del terreno. 

Veamos qué incluye:

  • Dimensiones del terreno

  • Infraestructura disponible. Esto incluye los servicios públicos de la zona

  • Topografía

  • Afectaciones a terceros

  • Normatividad establecida por las autoridades de la zona

  • Mecánica de los suelos

Como señalábamos, no hay mucho que decir, se trata de analizar todos los aspectos técnicos del terreno. La meta es saber si puede usarse o no para el desarrollo inmobiliario proyectado. 

3. Ámbito jurídico

- Historial de la propiedad. Sobre todo para evitar que el terreno tenga algún conflicto entre propietarios o esté comprometido en algún proceso legal.

- Cumplimiento del predial y de todas las obligaciones fiscales correspondientes.

- Libertad de gravamen. Verificar que la propiedad no tenga deudas, o que esté de garantía en un embargo o crédito bancario.

- Propietario actual y documentación en regla. Quién es el propietario que vende y si tiene los documentos en perfecta regla legal. Este punto no es negociable.

- Límites de la propiedad establecidos por el catastro municipal.

4. Análisis financiero

Estos son bastante sencillos de entender, ya que se refieren a la viabilidad de negocios. Un desarrollo inmobiliario puede ser muy atractivo pero no ser viable financieramente. 

Es por eso que se incluyen en los análisis financieros del due diligence los siguientes aspectos:

- Ingresos esperados. Cuánto se espera ingresar por la venta de unidades al momento de terminar el desarrollo

- Egresos. Costo total de la construcción a lo largo del tiempo que tome desarrollarla

- Utilidad. La ganancia final, una vez restados los egresos de los ingresos. Importante no olvidar restar también las obligaciones fiscales

- Costos financieros. Aquí se incluyen los intereses de los créditos adquiridos, así como los compromisos con inversionistas

- Estructura de financiamiento. Y finalmente, cómo se financiará todo el proyecto. Es importante no olvidar establecer un cronograma de desembolsos. Recuerda que el dinero es tan importante como los tiempos en que estará disponible


“Un due diligence permite proyectar la viabilidad técnica, legal, física y financiera de un desarrollo inmobiliario.” 


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Conclusión 

El due diligence es una auditoría sobre los aspectos técnicos, legales y financieros de un terreno. Se utiliza principalmente para cubrir todos los aspectos riesgosos de la compra de un terreno para desarrollo inmobiliario. No es su único uso, claro está. 

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